VENDA SU PROPIEDAD - EL PROCESO

En Tropicasa Realty, nos enorgullecemos de nuestra competencia y conocimiento, pero también de nuestra atención a los detalles y la respuesta a nuestros clientes, lo que garantiza que su experiencia inmobiliaria en Puerto Vallarta sea fluida. Hemos elaborado esta sencilla guía de referencia sobre los diferentes aspectos de la venta de su propiedad en México para ayudarle a abordar sus inquietudes y preguntas de forma completa y exhaustiva.

Un nuevo listado.

Cuando tomamos una propiedad en venta, queremos estar preparados para responder de inmediato a las ofertas entrantes de manera rápida y efectiva. Por este motivo, solicitamos los documentos necesarios al comienzo del proceso de venta. A continuación, encontrará una lista de documentos necesarios para completar junto con una explicación de por qué cada documento es importante. 

• Acuerdo de Listado Firmado: para que el listado se envíe al Servicio de listado múltiple MLS, los propietarios legales de la propiedad deben firmar un acuerdo de listado.
• Escritura de Propiedad: debemos poder demostrar que usted es el propietario (ya sea en pleno dominio o en fideicomiso) de la propiedad. Este también es un requisito de la lista de MLS. Necesitaremos una copia de la escritura original con sus formularios de registro al final, y al momento del cierre, será necesario presentar este documento ante el notario.
• Documentos Oficiales de Identidad con Fotografía: estos documentos demuestran su identidad y, en caso de venta, deben presentarse al notario que supervisa el cierre, así como a la empresa de depósito de garantía que retendrá los fondos. Se requerirán dos copias escaneadas (no fotografías) y a color de sus documentos de identidad (es decir, pasaporte y licencia de conducir).

• Documento Migratorio – si es residente permanente o temporal.
• Certificado de Situación Fiscal – Mexicanos (y residentes si lo tienen).
• CURP – Mexicanos (y residentes si lo tienen).
• Acta de Nacimiento.
• Acta de Matrimonio, según corresponda
• Comprobante de Domicilio (en casa o aquí en México) en forma de recibo reciente de servicios públicos.

• Factura Actualizada del Pago de Impuesto Predial y, de ser posible, su pago correspondiente – para calcular algunos de los impuestos, es importante conocer el valor fiscal actual de la propiedad. El Notario utiliza esto para calcular estimaciones sobre los pagos de impuestos a las ganancias de capital, así como los costos de cierre del Comprador. MLS también requiere esto para listar la propiedad.
• Lista de Inventario/Exclusiones – el vendedor puede decidir si desea proporcionar un inventario o una lista de exclusiones. Los compradores quieren saber qué está o no está incluido cuando visitan una casa.
• Declaración de la Condición de la Propiedad – su agente se la proporcionará para que la complete como divulgación sobre la propiedad.
• Estimado de Impuesto Sobre la Renta – su agente se lo proporcionará a través de un notario calificado para realizar ese cálculo en el momento en que usted pone a la venta la propiedad y utilizando los documentos que usted ha proporcionado. 
• Carta a la Administración en caso de Condominio – le proporcionaremos una carta para el administrador de su condominio solicitando los documentos que correspondan. Estos son todos los documentos que usted, como propietario, tiene derecho a tener y los compradores utilizarán esta documentación para determinar la condición de la asociación de propietarios.
• Formato de Datos Personales – este es un formato requerido por la ley inmobiliaria mexicana que es básicamente un resumen de los documentos y la información que requiere el notario para cerrar una transacción. Se lo proporcionamos a nuestros clientes al comienzo del proceso de cotización para que sepan qué esperar.
• Convenio de Confidencialidad – nuevamente, un requisito según la ley mexicana y proporcionaremos una declaración de privacidad para nuestros clientes en un formato bilingüe fácil de leer.
• Carta de No Beneficiario Controlador (si aplica) – nuevamente, un requisito bajo la ley mexicana y que proporcionaremos a nuestros clientes en un formato bilingüe fácil de leer.

Elementos/Documentos Adicionales para Completar el Expediente

En el mercado actual, los compradores son muy meticulosos a la hora de comprar. Cuanto más completa sea la información que tengamos, más confianza tendrá un posible comprador en la transacción. Recuerde que estos documentos solo se proporcionan a pedido en las ofertas presentadas y se mantienen confidenciales. 

• Concesión de Zona Federal – Se aplica a propiedades frente al mar, ríos y que dan a una carretera federal.
• Copia del pago de las cuotas del fideicomiso – es importante tener la información sobre el banco del fideicomiso, ya que será este el que apruebe la escritura de transferencia del título en caso de venta. Las cuotas del fideicomiso deben estar al día antes de que el banco actúe.
• Copias de los Recibos de los Servicios (recientes) – necesitaremos ver los servicios en la propiedad para mostrárselas al comprador, así como para preparar el documento de transferencia para transferir los servicios públicos al comprador al momento del cierre. El notario también deberá ver esto como prueba de domicilio para usted, el vendedor, aquí en México.
• Calendario de Alquiler y Estados de Ingresos y Gastos – para quienes alquilan y pueden comercializar la propiedad como una propiedad de inversión, esto será importante. El calendario también es importante en caso de que haya reservado la propiedad para fechas posteriores al cierre, ya que el comprador deberá pagar esos alquileres o depósitos de manera prorrateada.
• Certificado de Libertad de Gravámenes – para demostrar que no existen gravámenes contra la propiedad y, si los hay, la naturaleza del gravamen para que pueda eliminarse antes del cierre. Su agente podrá ayudarlo a obtener este certificado.

Documentos del Condominio (en español)

• Escritura del Régimen de Condominio – El Notario necesitará este documento para cerrar y también es importante revisarlo ya que generalmente incluye los Estatutos. La versión registrada en español es la versión vinculante, por lo tanto, más vital que la traducción al inglés.
• Estatutos – para que el Comprador esté al tanto de todas las regulaciones, restricciones y condiciones dentro de la Asociación de Propietarios.
• Copias de las Actas de Asamblea de los Últimos 3 Años – esto es importante para ver cómo se administra el condominio, cualquier problema que pueda estar pendiente, cualquier modificación a los estatutos u otros factores.
• Estados Financieros del Condominio de los últimos 3 años – Importante ver las finanzas del condominio, cómo se utilizan las cuotas de mantenimiento, quién paga y quién no, y si existe una cuenta de reserva establecida.
• Presupuesto actual – todos los compradores quieren saber qué esperar en cuanto al mantenimiento mensual. 
• Pago de las Cuotas de la Asociación Condóminos – es importante demostrar que todas las tarifas de la HOA y las evaluaciones especiales, si corresponden, están actualizadas.
• Levantamiento Topográfico – especialmente en el caso de lotes, es útil proporcionar al comprador un estudio topográfico de la propiedad, si es posible.
• Cartas de factibilidad de servicios – generalmente, en el caso de lotes, debemos proporcionar cartas de cada compañía de servicios públicos que demuestren que el servicio es (o no) factible en ese lote.
• Viabilidad de la construcción y zonificación – especialmente en el caso de lotes, a menudo es clave saber qué se puede o no construir en una determinada propiedad o qué se puede agregar a la construcción existente. 

Durante el listado

Durante el tiempo que su propiedad esté en el mercado, su propiedad aparecerá en publicidad impresa y digital en la web, en sitios de redes sociales, en eventos de Open House si así lo desea, y en nuestra amplia red de opciones innovadoras de mercadeo inmobiliario. Aparecerá en el sitio web de Tropicasa y se promocionará entre agentes inmobiliarios de todo el mundo a través de los sistemas MLS. Además, tendremos fotos y/o videos tomados de su propiedad para promoción.

El proceso de cierre

Una vez que hayamos recibido una oferta sobre su propiedad, su agente de Tropicasa revisará la oferta con usted y responderá cualquier pregunta que pueda tener. También contamos con un abogado interno y le brindaremos recomendaciones sobre cómo y si responder con una contraoferta o si es mejor aceptar la oferta tal como está escrita. Sin embargo, la elección final siempre es suya y nuestro equipo trabajará con usted, preparando su respuesta tantas veces como sea necesario hasta que te sientas cómodo con la venta. Todo esto se puede hacer digitalmente con las firmas originales requeridas una vez que tengamos la oferta final aceptada.

Una vez que usted y el Comprador hayan llegado a un acuerdo, habrá un plazo de debida diligencia para que el Comprador revise los documentos relacionados con la propiedad, realice (a su cargo) las inspecciones necesarias y otros elementos de contingencia que puedan o no aplicarse.

Una vez que se abre el depósito en garantía y se eliminan las contingencias, esto generalmente significa que el Comprador ha realizado el depósito de garantía requerido del 10% en la cuenta escrow aprobada y está satisfecho con la diligencia debida. Luego, Tropicasa trabajará estrechamente con el notario en su nombre para coordinar todos los aspectos del cierre de la transacción. Como vendedor, deberá estar presente en el cierre u otorgar un poder a alguien en quien confíe para que firme los documentos en el cierre en su nombre. Su agente inmobiliario no puede actuar como su representante en este aspecto ya que sería un conflicto de intereses. Si no puede estar presente, se puede preparar el poder para que lo firme. 

Si se encuentra en los Estados Unidos, debe tener el poder legalizado por un notario estadounidense local y luego "apostillado" por la Secretaria de Estado del estado en el que firma. Si busca en línea "apostilla + secretaria de estado + (el nombre de su estado)", encontrará información sobre este sencillo proceso.

Si es canadiense, el lugar donde envíe sus documentos dependerá de dónde fueron emitidos o notariados. Las autoridades competentes de algunas provincias expiden apostillas, y Global Affairs Canada emite apostillas para documentos emitidos por el Gobierno de Canadá y para documentos expedidos o notariados en provincias y territorios específicos. Si busca en Google https://www.international.gc.ca/gac-amc/about-a_propos/services/authentication-authentification/step-etape-1.aspx?lang=eng#a2, aparecerá información sobre cómo completar este proceso.

En la preparación final para el cierre, deberá prepararse para liquidar legalmente a su personal o empleados, si los tiene, y su agente podrá guiarlo en este proceso, y deberá asegurarse de que todas las facturas asociadas con la propiedad se pagan en su totalidad. Deberá proporcionar instrucciones bancarias a su agente para que sepamos dónde enviar los fondos y puede haber algunos costos incidentales para cancelar su fideicomiso o ponerse al día con los impuestos y tarifas. Su agente le proporcionará una declaración de prorrateo antes del cierre para mostrar qué gastos deberá pagar en el cierre, los costos pagados por adelantado que se le reembolsarán en el cierre, los impuestos adeudados al gobierno, si corresponde, y finalmente los ingresos netos estimados. que recibirás en la fecha de cierre.

Una vez llegue la fecha de cierre, la Notaría fijará la hora de cierre de acuerdo con los horarios tanto del Comprador como del Vendedor y en función de la carga de trabajo y disponibilidad de la Notaría. Hasta tres días antes de acudir al notario, el comprador normalmente realizará un recorrido por la propiedad sólo para asegurarse de que todo esté en su lugar. Como Vendedor, una vez que abandone su propiedad para el cierre, no regresará.

En la notaría (o previamente con nuestro abogado y agente interno), revisará la documentación con el notario y el coordinador de cierre para asegurarse de que todo esté en orden. Además de la escritura que transfiere el título al Comprador, usted firmará instrucciones de desembolso para el agente de depósito en garantía, que le indica dónde enviar sus fondos. Es importante que proporcione instrucciones COMPLETAS para la transferencia bancaria a su agente inmobiliario antes del cierre para que no haya demoras en recibir su dinero. Transferencias enviadas antes de la 1:00 p.m. se transferirá ese día y podrá recibirse en su cuenta el mismo día. Los fondos enviados los viernes después de esta hora se recibirán a partir del siguiente día hábil.

Una vez firmados los documentos, el Notario enviará al agente de custodia el desembolso y se liberarán copias de la escritura y los fondos. Usted proporciona las claves al Comprador y el cierre se completa. Asegúrese de conservar una copia de la escritura de transferencia y la declaración de pago de impuestos para sus propios registros, que se le entregarán al cierre.