Comprar una propiedad en México
En Tropicasa Realty, entendemos que comprar una casa de vacaciones en Puerto Vallarta puede generar inquietudes adicionales para los compradores que transitan el proceso inmobiliario mexicano. Para facilitar este proceso, hemos creado una guía de referencia que cubre aspectos clave de la compra de propiedades en México.
Durante toda la experiencia, nuestros agentes profesionales de Tropicasa y el equipo legal interno están aquí para brindarle apoyo, y la sección de preguntas frecuentes de nuestro sitio web aborda preguntas comunes sobre la compra de propiedades en las áreas de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Nuestra prioridad es asegurarnos de que todas sus preguntas e inquietudes se aborden de manera rápida y completa.
Comparando precios
Muchos compradores potenciales dudan en "hacer perder el tiempo a un agente" si sienten que aún no están listos para comprar. En Tropicasa, entendemos que el viaje de cada comprador es único, y nuestra prioridad es garantizar su comodidad durante todo el proceso. Creemos en esperar hasta que sea el momento adecuado para usted, asegurándonos de que se sienta seguro en su decisión, sin ninguna presión. Este compromiso con la ética en bienes raíces siempre ha sido el enfoque de Tropicasa.
Antes de comenzar su búsqueda, su agente de Tropicasa podrá pre-calificarlo para mostrarle el rango de propiedades en el rango de precios adecuado y asesorarlo sobre opciones de financiamiento para vivienda, si lo desea. Su agente de Tropicasa inicialmente se reunirá con usted o, si no se encuentra en Puerto Vallarta, hablará o se comunicará con usted para conocer qué le podría interesar ver, sus necesidades actuales y futuras, los “imprescindibles” de la propiedad y cualquier otro requisito especial. Ellos le explicarán el proceso, responderán preguntas sobre pagos y financiamiento y estarán disponibles para atender cualquier inquietud que tenga. Cuando esté aquí en Puerto Vallarta, su agente de Tropicasa lo llevará de recorrido, mostrándole las propiedades que han acordado se ajustan a sus necesidades y obteniendo su opinión sobre cada propiedad potencial para refinar los criterios de búsqueda de la casa de sus sueños.
Hacer una oferta
Cuando llegue el momento adecuado, le ayudaremos a preparar una oferta en un formato de dos columnas, en inglés y español, para que esté completamente seguro de lo que está firmando. Nuestras ofertas estándar establecerán el precio y los términos, una lista de elementos de contingencia que deben cumplirse, y fijarán la fecha de cierre de la transacción, generalmente entre 45 y 60 días después de la aceptación de la oferta. Si no se encuentra físicamente en Puerto Vallarta, la oferta firmada puede escanearse y enviarse por correo electrónico a su agente de Tropicasa, quien luego presentará la oferta al agente que representa al vendedor de la propiedad. (Tenga en cuenta que la traducción al inglés es solo por cortesía, ya que el idioma legal en México es el español).
Si recibe una contraoferta a la oferta original, esta puede incluir, entre otros elementos, una solicitud de un nuevo precio y términos, una respuesta a la información que haya solicitado y otros puntos. Su agente lo asesorará sobre cómo desea responder, ya sea con otra contraoferta, dejando que la oferta expire, renegociando los términos o aceptando la contraoferta. Todo esto se puede realizar de manera digital, requiriendo las firmas originales una vez que tengamos la oferta final aceptada.
Una vez que usted y el vendedor lleguen a un acuerdo, antes de proceder con el proceso de cierre, revisaremos los elementos de contingencia y diligencia debida solicitados en la oferta inicial.
A continuación, se presenta una lista estándar de documentos que solicitamos en la mayoría de las ofertas, aunque algunos elementos pueden no aplicarse en ciertas situaciones:
- Escritura de Propiedad: Necesitamos confirmar que el Vendedor es el propietario (ya sea en pleno dominio o en fideicomiso) de la propiedad.
- Recibo del Impuesto Predial Actual y, si es posible, su correspondiente comprobante de pago: Es importante saber cuánto se pagará anualmente por impuesto predial. Los impuestos prediales en México son muy bajos, aproximadamente $100 USD por cada incremento de $100,000 USD del valor de la propiedad. Por ejemplo, un condominio valuado en $300,000 USD pagará alrededor de $300 USD al año en impuesto predial. Esto puede variar dependiendo del área y las normativas vigentes en ese momento. Es recomendable revisar el recibo del impuesto predial del año anterior de cualquier propiedad específica para saber qué esperar pagar el siguiente año.
- Inventario/Lista de Exclusiones: Las propiedades de reventa generalmente incluyen todos los muebles principales, pero no suelen incluir arte, objetos de arte y, por supuesto, efectos personales. Los desarrollos nuevos típicamente incluyen algunos electrodomésticos, pero no los muebles. Es importante saber exactamente qué incluye la propiedad en el precio de compra.
- Declaración de Divulgación de la Propiedad y Declaración de No Litigios Pendientes: Declaraciones del Vendedor como divulgación sobre la propiedad. Estos documentos no son requeridos por ley, pero Tropicasa los solicita para la protección de todas las partes involucradas.
- Concesión de Zona Federal: Esto aplica a propiedades frente al mar, junto a ríos y aquellas ubicadas en sistemas de carreteras federales. Si está considerando uno de estos tipos de propiedades, por favor discuta esta cláusula importante con su agente de Tropicasa.
- Copias de Recibos de Servicios (recientes): Necesitaremos ver los servicios de la propiedad para mostrárselos al comprador, así como para preparar el documento de transferencia de los servicios a su nombre al momento del cierre. Los servicios nunca se apagan y luego se encienden nuevamente, sino que simplemente se transfieren al nuevo propietario.
- Calendario de Alquiler e Información de Ingresos y Gastos: Para aquellos que alquilan y pueden estar comercializando la propiedad como una propiedad de inversión, esto será importante. El calendario también es crucial en caso de que la propiedad haya sido reservada para fechas posteriores al cierre, ya que se le deberán esos alquileres y/o depósitos de manera proporcional.
Documentos del Condominio (en español):
- Régimen de Condominio: El Notario necesitará este documento para el cierre y también es importante revisarlo, ya que generalmente incluye el Reglamento Interno. La versión registrada en español es la versión vinculante, por lo que es más importante ver esa versión que una traducción al inglés.
- Reglamento Interno: El documento mostrará las restricciones que puedan existir respecto a mascotas, alquileres, ruidos, etc.
- Copias de las Actas de las Reuniones de los Últimos 3 Años: Esto es importante para ver cómo se administra el condominio, cualquier problema pendiente, modificaciones al reglamento interno, posibles evaluaciones extraordinarias pasadas o futuras, etc.
- Estados Financieros del Condominio de los Últimos 3 Años: Es importante ver las finanzas del condominio, cómo se utilizan las cuotas de mantenimiento, quién está pagando y quién no, y si se ha establecido una cuenta de reserva.
- Presupuesto Actual: Todos los compradores desean saber qué esperar en cuanto a las cuotas mensuales de mantenimiento.
- Plano Topográfico: Se refiere especialmente a los lotes, pero también puede aplicarse a residencias privadas si colindan con un área federal (carretera, frente al mar, etc.).
- Cartas de Confirmación de Servicio: Generalmente, en el caso de lotes, solicitamos cartas de cada empresa de servicios que indiquen si el servicio es (o no) factible en ese lote.
- Viabilidad de Construcción y Zonificación: Especialmente para los lotes, es clave saber qué se puede o no construir en una propiedad determinada o qué se puede agregar a una construcción existente.
- Certificado de Libertad de Gravámenes: Para mostrar que no existen gravámenes contra la propiedad y, en caso de haberlos, la naturaleza del gravamen para que pueda ser satisfecho antes del cierre.
- Estimación de Costos de Cierre: Su agente de Tropicasa obtendrá una estimación de los costos de cierre en la oficina del notario una vez que tengamos un precio aceptado. Los costos de cierre suelen oscilar entre el 3% y el 8% del precio. En México, el comprador paga todos los costos de cierre de la compra, mientras que el vendedor paga las comisiones inmobiliarias, el impuesto sobre las ganancias de capital de la venta y las tarifas de extinción para extinguir el fideicomiso, si es aplicable. Al momento de abrir la cuenta de garantía, también se requerirá que pague un adelanto de $4,000 USD o más, dependiendo del tamaño de la transacción, hacia los costos de cierre anticipados al notario o coordinador de la transacción.
Además, aquí hay una lista de los documentos que el Notario requiere de usted al momento de comprar una propiedad. Tenga en cuenta que todos los documentos e identificaciones deben estar vigentes; las copias proporcionadas deben ser copias escaneadas a color que puedan estar en formato PDF o JPG, no se aceptan fotos convertidas en archivos PDF.
- Dos formas de identificación oficial con fotografía, firma y dirección, por ejemplo, pasaporte y licencia de conducir.
- Documento de inmigración – Si es residente permanente o temporal.
- Certificado de situación fiscal – Mexicanos y residentes, si lo tienen.
- CURP – Mexicanos y residentes, si lo tienen.
- Certificado de nacimiento
- Acta de matrimonio
- Comprobante de domicilio (en su hogar o aquí en México) en forma de un recibo de servicio reciente.
- Formato de requisitos de identificación – Este es un formato requerido por la ley mexicana, que es básicamente un resumen de los documentos e información necesarios por el notario para cerrar la transacción. Lo proporcionamos a nuestros clientes al inicio para que sepan qué esperar.
- Declaración de privacidad – Nuevamente, un requisito bajo la ley mexicana y proporcionamos una declaración de privacidad a cada uno de nuestros clientes en un formato bilingüe fácil de leer.
- Información de beneficiario sustituto (nombres legales completos, copia de pasaportes o identificaciones oficiales y direcciones).
Periodo de Revisión
Durante el tiempo en que revises estos y otros documentos relacionados con la propiedad, también tendrás la oportunidad de realizar inspecciones de construcción, obtener financiamiento si eso es una contingencia, y, en general, determinar si te sientes cómodo con proceder con la transacción. Normalmente, se permite un período de 10 a 20 días para la debida diligencia (más tiempo si la propiedad es comercial o más compleja). Al final del período de debida diligencia, deberás decidir si continúas con la compra o si decides no proceder, según los términos y condiciones de tu oferta.
Apertura de Cuenta de Garantía
Es común en Puerto Vallarta que el Comprador realice un depósito de buena fe en una cuenta de garantía (escrow) por un monto equivalente al 10% del precio acordado. Utilizamos compañías de títulos reconocidas, como Armour Secure Escrow S. de R.L. de C.V. y otras, para administrar estas cuentas de garantía. El costo para establecer y operar la cuenta es generalmente de aproximadamente $750.00 USD, y este gasto corre por tu cuenta. Unos días antes del cierre, deberás depositar el saldo restante de los fondos de compra en la cuenta de garantía, donde se mantendrán hasta la fecha de cierre, momento en el que el Vendedor transferirá el título a tu nombre.
El proceso de cierre
La cuenta de garantía (escrow) está abierta y las contingencias han sido eliminadas, lo que generalmente significa que has depositado el 10% requerido como depósito de buena fe en la cuenta de garantía, estás satisfecho con la diligencia debida y has eliminado las contingencias contractuales. Esto significa que procederemos al cierre. Tropicasa trabaja en estrecha colaboración con el Notario para coordinar todos los aspectos del cierre de la transacción.
Como Comprador, puede que sea necesario o no que estés presente en el cierre, y tu agente de Tropicasa podrá asesorarte al respecto. Si se requiere tu presencia, puedes estar aquí personalmente o otorgar un poder notarial a alguien de tu confianza para que firme los documentos del cierre en tu nombre. Tu agente no puede actuar como tu representante en este aspecto, ya que sería un conflicto de interés. Si no puedes estar presente, el poder notarial puede prepararse para que lo firmes.
Si te encuentras en los Estados Unidos o Canadá, DEBES hacer que el poder notarial sea notariado por un Notario local. En el caso de los Estados Unidos, este documento debe ser posteriormente “apostillado” por la Secretaría de Estado del estado donde lo firmes. Si buscas en Google “apostilla + secretaría de estado + (el nombre de tu estado)”, encontrarás información sobre cómo completar este proceso sencillo.
Si eres canadiense, el lugar al que envíes tus documentos dependerá de dónde fueron emitidos o notariados. Las autoridades competentes en algunas provincias emiten apostillas, y Global Affairs Canada emite apostillas para documentos emitidos por el Gobierno de Canadá o para documentos emitidos o notariados en provincias y territorios específicos. Si buscas en Google https://www.international.gc.ca/gac-amc/about-a_propos/services/authentication-authentification/step-etape-1.aspx?lang=eng#a2, encontrarás información sobre cómo completar este proceso.
Para completar el cierre, deberás prepararte para asumir la propiedad y posesión del inmueble, así como cualquier responsabilidad que ello conlleve: contratar personal, un administrador de la propiedad o prepararte para asumir el pago de las facturas correspondientes a la propiedad una vez finalizado el cierre. Tu agente de Tropicasa te proporcionará un estado de prorrateo antes del cierre, en el que se indicará qué gastos fueron prepagados y deben ser reembolsados por ti al Vendedor en el momento del cierre, si corresponde.
La oficina del Notario establecerá la hora del cierre según los horarios tanto del Comprador como del Vendedor, y con base en la carga de trabajo y disponibilidad de la oficina del Notario. Generalmente, los cierres se realizan después de las 10 a. m. y antes de las 5 p. m. Hasta tres días antes de acudir al Notario, normalmente se lleva a cabo un recorrido final por la propiedad para asegurarte de que todo esté en orden. Una vez que la transacción se cierra en la oficina del Notario, el Vendedor ya no regresará a la propiedad.
En la oficina del Notario (o antes, con la asistencia de nuestro abogado interno), revisarás la documentación con el Notario y el coordinador del cierre para asegurarte de que todo esté en orden. Además de la escritura que transfiere el título de propiedad del Vendedor a ti, firmarás las instrucciones de desembolso al agente de escrow, que indicarán a qué personas, banco y números de cuenta se deben enviar los fondos. Una vez firmados los documentos, el Notario enviará al agente de escrow las instrucciones de desembolso y copias de la escritura, y los fondos serán liberados. Recibirás las llaves del Vendedor y el cierre estará completo. Recibirás tu “Escritura” final registrada dentro de aproximadamente 6 meses después del cierre. Mientras tanto, el Notario te proporcionará una copia de la escritura para tus registros y una “Carta Constancia” para poder realizar las transferencias de los servicios públicos. Nuevamente, durante todo el proceso, tu Agente de Tropicasa estará a tu lado para asegurarse de que entiendas completamente el proceso de compra de una propiedad en México.
Es importante señalar que recibirás un archivo digital llamado CFDI (Certificado Fiscal Digital por Internet) y su archivo .XML enviado por el Notario para fines fiscales después del cierre. Este debe guardarse en un lugar seguro en caso de que decidas vender la propiedad en el futuro. Este documento verifica el precio que pagaste por la propiedad y constituye tu base para el cálculo del impuesto sobre las ganancias de capital. Sin este archivo digital, tu base se considerará como CERO para los fines de cálculo del impuesto sobre las ganancias de capital. Por lo tanto, es crucial que mantengas estos archivos junto con tus documentos importantes de la propiedad.
